Jakie nieruchomości są najlepsze do flipowania?

Wiele czynników decyduje o powodzeniu inwestycji z flipowania. Czym kierować się podczas wybierania mieszkania na flipowanie?

Gdzie szukać mieszkania na flipa?

Doświadczeni fliperzy najwięcej nieruchomości pozyskują spod lady, czyli ktoś przychodzi do nich z propozycją biznesu. Jest to najlepszy sposób na pozyskiwanie nieruchomości, ponieważ oferta jest znana, zanim pojawi się na rynku. Mieszkania na flipa warto szukać wśród osób, które mają problem z nieruchomościami, np. otrzymali mieszkanie w spadku, a mieszkają od niego daleko.

Kolejnym sposobem pozyskiwania mieszkań na flipa są licytacje komornicze. Jeśli chcesz zakupić mieszkanie z takiej licytacji, to powinieneś wiedzieć, że:

• udział w licytacji wymaga osobistego stawiania się na niej lub ustanowienia pełnomocnika;
• osoba licytująca mieszkanie nie ma dostępu do sytuacji dłużnika, którego mieszkanie jest licytowane;
• cena wywoławcza nie jest ceną zakończenia licytacji – kwota zawsze idzie w górę.

Przy zakupie mieszkania z licytacji komorniczej nigdy nie wiadomo, kiedy uda się zakończyć inwestycję, ponieważ jest to zależne od sędziego i dłużnika. Wpłaciłeś całą wylicytowaną kwotę, lecz nie możesz przeprowadzić remontu inwestycji, bo np. sędzia jest na urlopie, a właściciel mieszkania się odwołuje. Można trafić na bardzo różne sytuacje. Dlatego najlepszym wyjściem jest skontaktowanie się z osobą, której mieszkanie będzie licytowane i zaproponować zakup nieruchomości bez licytacji komorniczej.

Lokalizacja mieszkania na flipa 

Większość flipperów przy szukaniu mieszkania do kupienia kieruje się lokalizacją – chcą, by było jak najbliżej centrum. Jednak to nie zawsze się sprawdza. Czasem warto kupić duże mieszkanie w kiepskiej dzielnicy i zrobić na nim dobrego flipa. Potwierdza to przypadek jednego z flipperów, który kupił mieszkanie w kiepskiej dzielnicy Trójmiasta, wyremontował i sprzedał z dużym zyskiem rodzinie z małymi dziećmi.

Czy piętro jest ważne? 

Wbrew powszechnej opinii piętro mieszkania nie ma znaczenia dla powodzenia flipa. Choć najbardziej „chodliwe” są mieszkania znajdujące się na parterze i pierwszym piętrze. Warto wiedzieć, że „na nieruchomości zarabia się w momencie jej zakupu, nie sprzedaży”.

Czym się kierować, wybierając mieszkanie na flipa? 

1. Okazja cenowa nieruchomości 

Tani zakup nieruchomości jest gwarancją zysku. Jeśli cena zakupu mieszkania nie gwarantuje zysku, to należy ją negocjować z właścicielem lub poszukać innego mieszkania na inwestycję. Nie należy licytować się z innymi kupującymi np. na aukcji komorniczej.

2. Chłodna kalkulacja inwestycji

Jeśli znasz cenę mieszkania i potrafisz oszacować cenę sprzedaży, to bardzo łatwo możesz obliczyć potencjalny zysk. Przy wyliczeniach należy uwzględnić:

• koszt remontu,
• opłaty i koszty notarialne,
• podatek PCC,
• wynagrodzenie pośrednika nieruchomości,
• inne koszty.

Po obliczeniu potencjalnego zysku warto odpowiedzieć sobie na pytanie, czy jest to kwota satysfakcjonująca. Jeśli tak, to kupuj mieszkanie, jeśli nie – szukaj czegoś innego.

Wyświetl ten post na Instagramie.

Post udostępniony przez Roksana Kwaśnicka-Drozd (@homestagerka)

3. Cel inwestycyjny

Nie należy kupować mieszkania tylko dlatego, że ma dobrą cenę. Kupując nieruchomość na flipa, należy mieć na nią plan. Przed zakupem warto odpowiedzieć sobie na kilka pytań:

• Czy to mieszkanie nadaje się na wynajem? Jeśli tak, to dla kogo – singla, rodziny z dziećmi, studentów?
• Jakiego standardu będzie oczekiwał lokator?

Warto odpowiedzieć sobie na te wszystkie pytania przed zakupem nieruchomości. Od tego zależy również cena remontu – inne mieszkanie przygotowuje się dla studentów, a inne dla singla. Każda grupa klientów ma odmienne oczekiwania.

>> Zobacz też: Flipowanie mieszkań. Co to jest i ile można na tym zarobić?

4. Kupuj bez emocji

Każdy, kto inwestuje na rynku nieruchomości, wie, że należy to robić bez żadnych emocji. Zakup powinien być poprzedzony chłodną kalkulacją. Nie należy kupować lokalu, sugerując się osobistymi preferencjami – mieszkanie jest przecież inwestycją.

5. Zwiększenie wartości mieszkania

Niska cena nie może być jedynym czynnikiem decydującym o zysku. Zysk z mieszkania można zwiększyć przez:

• remont – wielu nabywców odstrasza „mieszkanie do remontu”, dlatego chcą się wprowadzić do gotowego lokum. Świetnym pomysłem jest zatrudnienie projektanta wnętrz oraz ekipy, która wykona remont zgodnie z wytycznymi;
• home staging – gustownie urządzone mieszkanie podnosi jego wartość w oczach odbiorcy. Profesjonalne zdjęcia wzbudzą zainteresowanie u potencjalnych klientów;
• zmianę układu mieszkania – zmiany w układzie mieszkania należy dostosować do celu inwestycyjnego;
• rozwiązanie problemów – jeśli z mieszkaniem związane są jakieś problemy, to odstrasza to kupującego. Dlatego warto naprostować stan prawny nieruchomości.

Wyświetl ten post na Instagramie.

Post udostępniony przez Agnieszka Lesiuk (@arch.agnieszkalesiuk)

6. Stan prawny nieruchomości

Zanim zostanie podjęta decyzja o zakupie, warto sprawdzić stan prawny nieruchomości, czyli:

• księgę wieczystą – szczególnie dział III i dział IV;
• spółdzielnię lub zarządcę – czy mieszkanie nie jest zadłużone;
• zameldowanie – warto sprawdzić, czy i kto jest tam zameldowany.

7. Stan techniczny mieszkania

Przed zakupem mieszkania do flipowania na oględziny warto się udać z osobą mającą doświadczenie w remontach np. kierownikiem ekipy remontowej. Za każdym razem warto założyć, że potrzebny będzie generalny remont mieszkania.