Wypowiedzenie umowy najmu. Jak sporządzić dokument?

Wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas określony lub nieokreślony wymaga odpowiedniej formy. Dokument, w którym dokonujemy tej czynności, nie może być wadliwy. O czym warto pamiętać? Oto kilka ważnych kwestii.

Czym jest wypowiedzenie umowy najmu?

Zdarza się, że najemca zachowuje się w sposób, który jest coraz bardziej problematyczny. Oczywiście w każdej takiej sytuacji trzeba próbować dojść do porozumienia. Gdy to jednak jest niemożliwe, pozostaje nam ewentualność wypowiedzenia umowy najmu.

Trzeba jednak bezwzględnie dokonać tego w taki sposób, aby zachowane zostały zasady prawa. Wypowiedzenie najmu jest rodzajem oświadczenia, które mogą złożyć obie strony, jednak tylko w sytuacjach przewidzianych w umowie. 

Czas trwania umowy a wypowiedzenie

Jak prezentuje się wypowiedzenie umowy najmu w przypadku jej zawarcia:

• na czas określony: w tym przypadku umowa ma charakter stały. Zgodnie z  art. 673§3 kodeksu cywilnego obie strony mogą wypowiedzieć najem wyłącznie w przypadkach, które są przewidziane w umowie;
• na czas nieokreślony: w tym przypadku zastosowanie ma art. 673§1 kodeksu cywilnego – obie strony mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych. W przypadku ich braku mają zastosowanie terminy ustawowe.

Kiedy wynajmujący może wypowiedzieć umowę?

W szczególnych przypadkach wynajmującemu wolno jest wypowiedzieć umowę najmu pod warunkiem, że zachowane zostaną zasady zawarte w art. 11 ustawy o ochronie lokatorów. Mowa między innymi o:

• użytkowaniu lokalu w sposób, który jest sprzeczny z umową: przykładem może być sytuacja, gdy lokal mieszkalny jest wykorzystywany po to, by ktoś prowadził w nim działalność gospodarczą. Wypowiedzenie powinno być jednak poprzedzone upomnieniem, które przedstawia się najemcy na piśmie. Dopiero brak reakcji i zaprzestania użytkowania niezgodnego z zasadami rodzi dalsze konsekwencje;
• spowodowaniu szkód przez najemcę: jeśli rażąco nie dba on o mienie przeznaczone do wspólnego użytku lub nie dokonuje bieżących napraw. Również w tym przypadku konieczne jest najpierw pisemne upomnienie;
• zaleganiu z opłatami: mowa przede wszystkim o zaleganiu z opłatami za czynsz pod warunkiem, że odnoszą się przynajmniej do trzech okresów płatności;
• uciążliwym zachowaniu: pozostali najemcy stale skarżą się na hałasy lub inne przejawy niedopuszczalnego zachowania współlokatora.

Innymi przesłankami są np. podnajęcie lokalu bez zgody właściciela, konieczność remontu lub rozbiórki budynku, lub chęć wprowadzenia się właściciela do danego lokalu. 

Wyświetl ten post na Instagramie.

Post udostępniony przez Klaudia Leszczyńska Staging (@instastaging)

Jak skonstruować wypowiedzenie umowy najmu? 

Podstawowym zagadnieniem, o którym trzeba pamiętać, jest właściwe i jednoznaczne zaadresowanie wypowiedzenia umowy najmu. Bez tego dokument będzie nieskuteczny lub będzie można podważać jego status. Co powinno znaleźć się w takim oświadczeniu? Przede wszystkim musi zostać jasno określone, o jaką umowę chodzi, ze wskazaniem, pomiędzy jakimi stronami została zawarta.

Okres wypowiedzenia

Konieczne jest precyzyjne wskazanie, o jaki okres wypowiedzenia chodzi. Dobrym pomysłem będzie powołanie się na konkretny zapis umowy. Takie rozwiązanie sprawi, że trudno będzie mieć w tym zakresie wątpliwości. Wskazany musi być też konkretny dzień, od którego wypowiedzenie umowy stanie się skuteczne i najem zostanie definitywnie zakończony. 

>> Zobacz też: Karta Bezpieczeństwa – zasady kupna i wynajmu na odległość

Wskazanie przyczyny wypowiedzenia umowy

Przyczyna wypowiedzenia umowy najmu także musi być jasno wskazana. Nie ma możliwości wykonania takiego ruchu z dowolnej przyczyny. Także jej brak nie jest możliwy.

Jeszcze raz warto w tym miejscu przypomnieć, że chodzi wyłącznie o wypadki wskazane w umowie, którą zwykle charakteryzuje jej trwałość. Powód powinien być również krótko scharakteryzowany – na czym polegała przesłanka do wypowiedzenia umowy?