Zakup nieruchomości jest jedną z najważniejszych decyzji w życiu, ponieważ jest to decyzja osobista i finansowa. Dlatego cały proces kupna – sprzedaży mieszkania powinien być przeprowadzony z wielką starannością.
Umowa przedwstępna jest zawierana przed ostatecznym zawarciem umowy u notariusza i może mieć formę:
Zasady zawierania umowy przedwstępnej uregulowane są w artykułach 389-390 Kodeksu Cywilnego – umowa przedwstępna pełni gwarancję zawarcia umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna niezależnie od rodzaju musi zawierać takie informacje jak:
Część ceny nieruchomości jest wpłacona jako zadatek w dniu podpisania umowy przedwstępnej, a pozostała część jest wpłacona w dniu podpisania umowy przyrzeczonej.
Zadatek jest formą zabezpieczania interesów stron na wypadek niewykonania umowy przez którąś ze stron. Jeśli sprzedaż nieruchomości nie dojdzie do skutku z winy sprzedawcy, to musi on zwrócić zadatek kupującemu w podwójnej wysokości. Jeśli sytuacja jest odwrotna i z winy kupującego nie dojdzie do podpisania umowy, to sprzedający zachowuje zadatek.
Zaliczka jest wliczana w poczet ceny. Jeśli nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej, to sprzedawca ma obowiązek zwrócić zaliczkę.
Szczegółowe informacje o kredycie hipotecznym muszą być określone w umowie przyrzeczonej.
>> Zobacz też: Karta Bezpieczeństwa – zasady kupna i wynajmu na odległość
W umowie przedwstępnej nieruchomości obciążonej hipoteką zostaje określone, jaką kwotę nabywca wpłaca na rzecz banku (w celu uwolnienia nieruchomości od hipoteki), a pozostała część wpłacana jest na rzecz sprzedawcy.
W umowie przedwstępnej sprzedaży mieszkania z hipoteką na kredyt hipoteczny określona jest kwota zadatku oraz kwota, jaka zostanie wpłacona na rzecz banku (w celu spłacenia pozostałej hipoteki), a pozostałą część otrzyma kupujący.
W umowie określone jest również, że na nieruchomości zostanie ustanowiona nowa hipoteka względem banku.
W umowie przedwstępnej powinien być opisany stan lokalu oraz wady, jeśli takie występują. Warto również zawrzeć informację o zadatku i karze umownej.
W takiej umowie powinny być zwarte informacje o stanie budynku (najlepiej ekspertyza budowlana) oraz stanie prawnym nieruchomości (wyciąg z ksiąg wieczystych).
W umowie przedwstępnej zawsze określony jest zadatek lub zaliczka. Obie formy przedpłaty różnią się między sobą:
Jeśli umowa przedwstępna jest zawierana u notariusza, to fakt jej zawarcia może zostać wpisany do księgi wieczystej Dział III „Roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości”. Koszt wpisu to około 150 zł. Wpis do księgi wieczystej jest dodatkowym zabezpieczeniem kupującego.
Rozwiązanie umowy przedwstępnej jest możliwe tylko za porozumieniem stron lub w zasadach ujętych w klauzuli umowy.