Umowa kupna – sprzedaży mieszkania, co powinna zawierać?

Zakup nieruchomości jest jedną z najważniejszych decyzji w życiu, ponieważ jest to decyzja osobista i finansowa. Dlatego cały proces kupna – sprzedaży mieszkania powinien być przeprowadzony z wielką starannością.

Umowa przedwstępna mieszkania – dlaczego jest ważna?

Umowa przedwstępna jest zawierana przed ostatecznym zawarciem umowy u notariusza i może mieć formę:

• cywilno- prawną,
• notarialną.

Zasady zawierania umowy przedwstępnej uregulowane są w artykułach 389-390 Kodeksu Cywilnego – umowa przedwstępna pełni gwarancję zawarcia umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna niezależnie od rodzaju musi zawierać takie informacje jak:

• dane nabywcy i sprzedawcy;
• zobowiązanie do podpisania umowy notarialnej;
• określenie dokładnych warunków sprzedaży, m.in. opis i stan nieruchomości, data sprzedaży;
• określenie ceny nieruchomości i sposobu płatności.

Rodzaje umów przedwstępnych 

1. Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania z zadatkiem 

Część ceny nieruchomości jest wpłacona jako zadatek w dniu podpisania umowy przedwstępnej, a pozostała część jest wpłacona w dniu podpisania umowy przyrzeczonej.

Zadatek jest formą zabezpieczania interesów stron na wypadek niewykonania umowy przez którąś ze stron. Jeśli sprzedaż nieruchomości nie dojdzie do skutku z winy sprzedawcy, to musi on zwrócić zadatek kupującemu w podwójnej wysokości. Jeśli sytuacja jest odwrotna i z winy kupującego nie dojdzie do podpisania umowy, to sprzedający zachowuje zadatek.

2. Przedwstępna umowa sprzedaży mieszkania z zaliczką 

Zaliczka jest wliczana w poczet ceny. Jeśli nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej, to sprzedawca ma obowiązek zwrócić zaliczkę.

3. Umowa przedwstępna sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu
4. Przedwstępna umowa sprzedaży mieszkania finansowana kredytem hipotecznym 

Szczegółowe informacje o kredycie hipotecznym muszą być określone w umowie przyrzeczonej.

5. Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania z hipoteką za gotówkę 

>> Zobacz też: Karta Bezpieczeństwa – zasady kupna i wynajmu na odległość

W umowie przedwstępnej nieruchomości obciążonej hipoteką zostaje określone, jaką kwotę nabywca wpłaca na rzecz banku (w celu uwolnienia nieruchomości od hipoteki), a pozostała część wpłacana jest na rzecz sprzedawcy.

6. Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania z hipoteką na kredyt hipoteczny

W umowie przedwstępnej sprzedaży mieszkania z hipoteką na kredyt hipoteczny określona jest kwota zadatku oraz kwota, jaka zostanie wpłacona na rzecz banku (w celu spłacenia pozostałej hipoteki), a pozostałą część otrzyma kupujący.

W umowie określone jest również, że na nieruchomości zostanie ustanowiona nowa hipoteka względem banku.

7. Umowa przedwstępna lokalu użytkowego

W umowie przedwstępnej powinien być opisany stan lokalu oraz wady, jeśli takie występują. Warto również zawrzeć informację o zadatku i karze umownej.

8. Przedwstępna umowa sprzedaży domu

W takiej umowie powinny być zwarte informacje o stanie budynku (najlepiej ekspertyza budowlana) oraz stanie prawnym nieruchomości (wyciąg z ksiąg wieczystych).

9. Przedwstępna umowa sprzedaży gruntu

Zadatek, a zaliczka w umowie przedwstępnej – różnice

W umowie przedwstępnej zawsze określony jest zadatek lub zaliczka. Obie formy przedpłaty różnią się między sobą:

• zaliczka nie stanowi żadnego zabezpieczenia dla kupującego, jeśli sprzedaż nie dojdzie do skutku, to podlega ona zwrotowi;
• zadatek zabezpiecza interesy stron i jest określony w art. 394 Kodeksu cywilnego; „w razie braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwy­czaju za­datek dany przy za­warciu umowy ma to zna­czenie, że w razie nie­wy­ko­nania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wy­zna­czenia ter­minu do­dat­ko­wego od umowy od­stąpić i otrzy­many za­datek za­chować, a je­żeli sama go dała, może żądać sumy dwu­krotnie wyższej”. Jeśli do sprzedaży nie dojdzie z winy kupującego, to sprzedawca zachowuje zadatek. W sytuacji odwrotnej kupującemu należy się dwukrotność wpłaconego zadatku.

Wyświetl ten post na Instagramie.

Post udostępniony przez ArtHaus nieruchomości (@arthaus.nieruchomosci)

Umowa przedwstępna z wpisem do księgi wieczystej

Jeśli umowa przedwstępna jest zawierana u notariusza, to fakt jej zawarcia może zostać wpisany do księgi wieczystej Dział III „Roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości”. Koszt wpisu to około 150 zł. Wpis do księgi wieczystej jest dodatkowym zabezpieczeniem kupującego.

Czy można rozwiązać umowę przedwstępną?

Rozwiązanie umowy przedwstępnej jest możliwe tylko za porozumieniem stron lub w zasadach ujętych w klauzuli umowy.