Czym się różni najem od dzierżawy? Niektórzy używają tych zwrotów wymiennie, a to błąd! Co trzeba o nich wiedzieć?
Kiedy zawrzeć umowę najmu, a kiedy dzierżawy i czym w ogóle się od siebie różnią? Okazuje się, że wiele osób tego nie wie, mało tego – używa tych określeń naprzemiennie! Są to zupełnie inne umowy i warto o tym wiedzieć.
Zgodnie z artykułem 659 kodeksu cywilnego przez umowę najmu rozumie się sytuację, kiedy wynajmujący chciałby oddać najemcy, czyli wynajmującemu, daną rzecz do używania na czas określony lub nieokreślony. Zobowiązuje się przy tym do opłacania czynszu ustalonego wcześniej przez obie strony zawierające umowę.
Istotną kwestią jest to, że umowa najmu nieruchomości czy lokalu, która przekracza 12 miesięcy, musi być spisana na piśmie. Jeśli tak nie nie staje, uznaje się, że zawarto ją na czas nieokreślony. Z kolei zgodnie z art. kodeksu cywilnego 660–661, jeśli najem przekracza 10 lat, wówczas uznaje się po upływie tego terminu, że jest zawarty na czas nieokreślony. Kodeks przewiduje też, w jaki sposób ma być używana rzecz (art. 666 K.c.). Najemca jest zobowiązany podczas obowiązywania umowy najmu używać ją zgodnie ze sposobem, który został zawarty w umowie i odpowiadający przeznaczeniu rzeczy. W przypadku, gdy w czasie trwania najmu zajdzie konieczność dokonania jakichś napraw – najemca musi o nich powiadomić osobę, od której wynajmuje nieruchomość.
Najemca nie może używać też rzeczy, którą wynajął w sposób sprzeczny z umową. Jeśli zaniedba nieruchomość i narazi wynajmującego na straty – wówczas ten może mu wypowiedzieć umowę bez konieczności zachowania terminów wypowiedzenia.
Zgodnie z art. 693 Kodeksu cywilnego wydzierżawiający jest zobowiązany do oddania dzierżawcy używania czy pobierania pożytków przez czas określony lub nieokreślony, a dzierżawca ma opłacać mu czynsz. Dzierżawca nie może bez zgody osoby wydzierżawiającej zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy. Nie może także poddzierżawiać podmiotu dzierżawy, ani oddawać komuś innemu do bezpłatnego używania. W przypadku naruszenia tych przepisów, wydzierżawiający może wypowiedzieć umowę bez konieczności zachowania terminów wypowiedzenia.
Wydaje się, że umowy są bardzo podobne, jednak w przypadku umowy najmu to właściciel oddaje najemcy rzecz do używania. Z kolei, jeśli chodzi o umowę dzierżawy, właściciel oddaje rzecz do używania i do pobierania ewentualnych pożytków(zysków) przez osobę, która zdecydowała się na dzierżawę. Doskonale widać do na przykładzie dzierżawy gruntów rolnych, gdzie osoba, która dzierżawi ziemię, zarabia też na uprawach płodów rolnych. Z kolei urządzenia czy nieruchomości same w sobie nie generują żadnych dodatkowych zysków. Mogą być ewentualnie wykorzystywane przez osobę wynajmującą do prowadzenia działalności.
Zdj. główne: Sebastian Herrmann/unsplash.com
